L'assurance incendie locataire indemnisera votre bailleur à votre place pour les dégâts occasionnés par votre faute au bien loué.

• Il y a présomption de faute du locataire.
• La présomption de responsabilité démarre à la date de début du bail.
• Il peut y avoir sinistre sans faute du locataire...

Ce qui est couvert ?

En général, les contrats vous couvrent contre des périls tels que :

• L’incendie.
• Une explosion, une implosion, un attentat, une émeute...
• La foudre et la tempête.
• Le heurt de véhicule.
• La chute d’avion ou d’arbres.
• L'effraction immobilière.
• Les fumées.
• Les dégâts d’électricité.
• La grêle et la pression de la neige.
• Le bris de vitrages.
• Les dégâts des eaux (fuite d'une installation hydraulique, infiltration par toiture, fuite de mazout, recherche de fuite et excavation pour réparation).

• Les frais de sauvetage, de conservation et de déblaiement :  la compagnie rembourse les frais exposés, en bon père de famille, pour limiter les conséquences d’un sinistre, pour protéger les biens assurés ou pour démolir le bâtiment détruit.
• La remise en état du jardin si celui-ci a été abîmé lors des opérations de sauvetage.
• Les frais d’expertise :  l'assuré peut faire chiffrer son dommage par un expert.  Toutefois, la compagnie plafonne son intervention. Si la facture de l’expert dépasse ce plafond, le solde est à charge de l'assuré.
• Les frais de logement et/ou de chômage immobilier :  la compagnie peut intervenir dans les coûts de relogement ou indemniser la perte de jouissance du bien en fonction de la valeur locative estimée.

• Le recours des tiers :  les dommages que vous subissez s'étendent à des tiers qui se retournent contre vous.
• La RC immeuble :  votre bâtiment et/ou son contenu causent des dommages à des tiers (un arbre de votre jardin tombe sur la voiture de votre voisin).
• L'assurance villégiature :  vous louez une maison pour les vacances, votre responsabilité de locataire est couverte pour autant que cette occupation ne dépasse pas 90 jours par an.
• L'assurance logement d’étudiant :  votre fils loue un kot pendant ses études, il est couvert pour la responsabilité civile (locataire) et parfois pour le contenu.

• L’assistance habitation :  l'assureur vous aide en cas de sinistre. La compagnie met à votre disposition un service d’information d'urgence 24h/24 par téléphone (adresse de l’hôpital le plus proche, le médecin de garde...).
• Le vol.
• Les pertes indirectes.
• La protection juridique.
• Les tremblements de terre et les inondations.

Que se passe-t-il en cas de sous-assurance ?

Si vous avez assuré une valeur trop faible, la règle proportionnelle s'applique. La compagnie vous dédommagera au prorata de la valeur assurée par rapport à la valeur réelle du bâtiment ou du contenu.

Exemple...

Votre loyer est de 750,00 Eur/mois et vous vous assurez pour 100.000,00 Eur sans utiliser le système d'évaluation de la compagnie d'assurance.  Lors d'un sinistre, la valeur réelle est estimée à 200.000,00 Eur et les dégâts à 50.000,00 Eur. La compagnie indemnisera selon la règle proportionnelle : 50.000,00 Eur x 1/2 soit 25.000,00 Eur.

Locataire d'une partie de l'immeuble, vous évitez l'application de la règle proportionnelle si :

• Vous assurez 20 fois le loyer annuel augmenté des charges.
• Vous utilisez un système d'évaluation proposé par la compagnie.
• Vous vous assurez en premier risque.

Y a-t-il une franchise ?

La franchise légale est fixée à 123,95 Eur indexés (190,45 Eur en mai 2002) et est applicable aux dommages causés au bâtiment et au contenu.  Si vous désirez réduire votre prime, vous pouvez augmenter le montant de cette franchise.

Quelles sont les limitations et exclusions ?

Chaque compagnie définit ses propres limitations et exclusions. C'est ce qui fait la qualité d'un contrat. En règle générale, on trouve les limitations suivantes : L'application de la règle proportionnelle si le montant assuré est inférieur à la valeur qui aurait dû être assurée (pour le bâtiment et pour le contenu), Une valeur d'indemnisation différente pour une même catégorie d’objet selon la compagnie. Des indemnités plafonnées pour certains risques. Les contrats standards excluent systématiquement : Les maisons avec piscine intérieure. Les commerces. Les écoles, les églises, les châteaux. Les maisons en préfabriquées. Récapitulatif des limites d’intervention et des exclusions les plus courantes : Périls Limites d'intervention Exclusions Incendie Aucunes Pas de flammes = pas d’incendie donc pas d’intervention Dégradations immobilières Forfait Aucunes Tempête, grêle Forfait pour les serres ° Tout objet se trouvant à l’extérieur du bâtiment (antenne, statues...) ° Clôtures Dégâts des eaux Aucunes ° Bâtiment non chauffé entre le 1/11 et le 31/03 et installations hydrauliques non vidées. ° Débordements d’égouts ° Inondations ° Construction ou rénovation Bris de vitrages Serres :  forfait Vitrages d’art :  forfait ° Enseignes ° Rayures ou écaillements ° Construction ou rénovation Vol °Limite à 50% du montant assuré pour le contenu ° Par objet ° Valeurs: forfait ° Bijoux: limite ° La simple disparition ° Le vol sans effraction ° Le vol commis avec la complicité de l’assuré ou d’un membre de la famille ° Le vol dans les parties communes lorsqu’un assuré n’occupe qu’une partie du bâtiment

Définition

Sont considérés comme bâtiment :

• Les appartements.
• Les maisons familiales.
• Les petits immeubles.
• Les annexes et dépendances (couvertes d’office si leurs valeurs sont reprises dans le montant assuré).
• Les biens immeubles par destination (cheminée, radiateur, cuisine équipée...).
• Les clôtures, accès au bâtiment, cours et terrasses.

Fondements juridiques des responsabilités du locataire

Votre responsabilité est établie selon le Code Civil :

• Art 1732 : "Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute".
• Art 1733 : "Le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute".
• Art 1735 : "Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires".

Quelle est la valeur pour laquelle un locataire est responsable ?

Le locataire doit indemniser le bailleur selon la valeur réelle du bien c'est-à-dire la valeur de reconstruction diminuée de la vétusté.  La vétusté dépend de l'âge du bâtiment, de la qualité et de la fréquence des entretiens et de l'usage que l'on en fait.

Le locataire n'est pas responsable de la reconstruction du bâtiment et il limitera donc son intervention financière à la valeur réelle.  Si le propriétaire reconstruit un immeuble plus cher, la différence sera à sa charge.

La valeur à assurer ?

1. Locataire occupant l'entièreté du bâtiment

Si vous êtes le seul habitant du bâtiment, vous devez assurer la valeur réelle de celui-ci (valeur de reconstruction moins la vétusté).

2. Locataire occupant une partie d'immeuble

Chaque locataire est responsable de son appartement et des parties communes proportionnellement à la surface de son appartement par rapport à l'immeuble entier. Pour éviter la sous-assurance et donc la règle proportionnelle, la Loi impose un système d'estimation de la valeur à assurer :  le locataire doit assurer 20 fois son loyer annuel augmenté des charges.

3. Occupant à titre gratuit

L'occupant à titre gratuit est responsable au même titre que le locataire.  Il doit donc s'assurer comme lui.  Seule exception :  l'abandon de recours.

4. Sous-locataire

Les droits et obligations qui existent entre un locataire et un sous-locataire sont les mêmes que ceux qui existent entre un propriétaire et un locataire.  Le sous-locataire doit donc s'assurer comme un locataire.

Comment se calcule la prime ?

La prime dépend de la valeur assurée et d'un coefficient.  Le coût est de 20,00 à 30,00 Eur par 25.000,00 Eur (par million Bef) pour le bâtiment.

Des réductions sont accordées pour les bâtiments neufs ou en construction.

Des majorations sont appliquées aux risques spéciaux (toit en chaume, maison préfabriquée...).

Si le propriétaire choisit l'option d'abandonner son recours contre le locataire dans sa propre assurance incendie, le locataire ne doit plus prendre d'assurance incendie bâtiment.  Le propriétaire paie alors sa propre assurance plus cher, mais peut répercuter ce surcoût sur le locataire.

Comment sera calculée mon indemnisation en cas de sinistre ?

En cas de sinistre, les experts des compagnies déterminent les responsabilités.

• Si le locataire n'est pas responsable, l'assurance du propriétaire interviendra.
• Si le locataire est responsable, son assureur interviendra.
  En fait, la compagnie du propriétaire indemnisera son client en valeur à neuf et se retournera contre la compagnie du locataire pour récupérer l'indemnité en valeur réelle (valeur à neuf diminuée de la vétusté).  Le locataire devra payer directement la franchise au propriétaire.

• Détermination du montant des dommages par un expert.
• Déduction de la franchise.
• Application éventuelle de la règle proportionnelle.
• Application des limites d’indemnisation.
• Versement par la compagnie de la totalité des indemnités endéans les 30 jours de la clôture de l’expertise.
  
  

L'abandon de recours contre le locataire

Si le bailleur abandonne son recours contre le locataire, en cas de sinistre dont le locataire est responsable, le bailleur ne se retournera pas contre lui.  Le locataire ne doit donc pas souscrire d'assurance incendie locataire.  Cette clause est courante quand il y a communauté d'intérêt entre le propriétaire et le locataire (famille, ami, société...).

Cet abandon de recours engendre une surprime que le bailleur peut refacturer au locataire.  Si le locataire est de la famille proche du propriétaire, cet abandon peut être gratuit.  Renseignez-vous auprès de votre compagnie.

Attention, cet abandon doit être mentionné dans le bail et confirmé par écrit par l'assureur du propriétaire.

Définition

Le contenu est l'ensemble des biens appartenant ou confiés à l'assuré et se trouvant dans ses bâtiments. Il s'agit principalement :

• Du mobilier.
• Du matériel.
• Des animaux.
• Des valeurs (billets de banque, titres, chèques...).
• Des engins de jardinage, des vélos.

Quelle est la valeur du contenu à assurer ?

Le contenu doit être assuré en valeur à neuf sauf :

Type de contenu	Valeur
Linges et vêtements	Prix d’achat moins 5% à 10% par an
Vélo, tracteur, tondeuse	Valeur réelle
Appareils électroménagers	Valeur d’achat moins 10% par an ou valeur de remplacement
Meubles d’époques	Valeur vénale
Tableaux, objets d'art, bijoux, objets rares	Valeur vénale
Animaux	Valeur du jour
Valeurs	Valeur du jour

Valeur à neuf :  prix actuel d'achat d'un objet identique ou semblable.
Valeur de remplacement :  valeur nécessaire pour acquérir un bien similaire sur le marché national.
Valeur réelle  :  valeur actuelle de l’objet en tenant compte de la vétusté.
Valeur vénale  :  valeur marchande du bien c'est-à-dire montant auquel cet objet pourrait être vendu aux conditions du marché national.
Valeur du jour  :  prix nécessaire pour acheter l'objet ce jour-là.

L’indemnisation des objets d'art et des bijoux est souvent limitée dans les contrats standards. Nous conseillons de leur prendre un contrat particulier :  l'assurance objets de valeur.

Comment se calcule la prime ?

La prime dépend de la valeur assurée et du coefficient appliqué par la compagnie. Un contrat premier risque est plus cher qu’un contrat standard. On compte 25,00 à 30,00 Eur TTC par 25.000,00 Eur pour le contenu. La tarification vol, en option, n’est pas reprise dans ce montant.

Comment sera calculée mon indemnisation en cas de sinistre ?

La règle varie d'une compagnie à l'autre.  Certaines dédommagent à 100% qu’il y ait ou pas réparation ou rachat.  D’autres appliquent la réglementation et indemnisent 80% immédiatement et le solde en fonction des factures présentées.

Les pertes indirectes

Cette option rembourse, sans justificatifs, les frais non quantifiables comme les déplacements, le téléphone… Le forfait s'élève à 10% de l'indemnité versée pour le sinistre principal à l’exclusion des indemnités liées aux options. Le coût est de +/- 10% de la prime bâtiment ou contenu.

La protection juridique

Cette option vous garantit une assistance et une couverture des frais en cas de litige suite à un sinistre couvert par votre assurance incendie pour :

• Régler un différend entre vous et votre assureur incendie.
• Obtenir du responsable l’indemnisation des dommages causés (vous êtes victime d’un dégât d’eaux provenant de chez votre voisin).
• Assurer votre défense pénale si vous êtes poursuivi devant un tribunal à la suite d’un sinistre.

L’assistance habitation

En cas de sinistre, l'assureur vous aide à mettre vos biens l’abri, à garder vos enfants, à surveiller votre maison sinistrée, à vous rapatrier si vous êtes à l’étranger…Elle met à votre disposition un service d’information d'urgence 24h/24h par téléphone pour l'adresse de l’hôpital le plus proche, le médecin de garde...

Les tremblements de terre

Cette garantie est standard ou en option selon la compagnie.

Les inondations

Cette garantie est proposée par peu de compagnies et sous certaines conditions strictes. L'acceptation se fait au cas par cas.