Le crédit hypothécaire

Vous allez acheter un bien immobilier et vous recherchez un financement.  L'emprunt hypothécaire est une solution évidente.  Faisons le tour de la question.

Un organisme de crédit (banque, assureur...) met à votre disposition une somme d'argent pour une durée déterminée, moyennant le paiement d'un intérêt, afin de vous permettre d'acquérir, de construire ou de rénover un bien immobilier.

Le prêt se fait sous certaines conditions inscrites dans un acte passé devant notaire.  Pour garantir le remboursement, l'organisme de crédit prend une inscription hypothécaire sur votre bien immobilier.  En cas de non-paiement, il en demandera la vente.

Quelles sont les formules d'emprunt possibles ?

Le choix dépendra de votre capacité à rembourser et de votre avantage fiscal.

Si le crédit est destiné à votre unique habitation, il faut prioritairement utiliser des formules de remboursement par mensualités constantes ou amortissements constants .
Vous pouvez envisager de combiner un tel prêt (jusqu'au plafond fiscal) et un prêt complémentaire en branche 23 qui vous assurera un meilleur return financier.

Mensualités constantes

Chaque mois, vous remboursez un montant identique composé d'intérêts et de capital.  A la moitié de la durée de l'emprunt, vous avez remboursé +/- 40% du capital.  C'est la formule la plus répandue mais pas la moins chère. Exemple... Une mensualité de 500 Eur, identique sur toute la durée du prêt.  Les intérêts sont en rouge et le capital en vert.

Amortissements constants

	Le remboursement mensuel varie chaque mois.  Il est composé d'une part de capital fixe pendant toute la durée de l'emprunt et d'une part d'intérêts qui décroît au fil du temps. Cette formule, moins chère, reste peu utilisée car les premiers remboursements sont fort lourds. Exemple... Une mensualité variable. Les intérêts sont en rouge et le capital en vert.

Fonds de placement (branche 23)

L'emprunt est composé de deux parties :

• L'organisme de crédit vous ouvre une ligne de crédit pour un montant déterminé sur une durée fixée (terme fixe).  Vous payez un intérêt chaque mois sur le capital emprunté.
• Vous versez chaque mois un montant minimum dans un fonds de placement (sicav) de votre choix.  Ces versements et les plus-values générées rembourseront le capital en une fois, au terme du crédit.

Si les sicav performent bien et sous conditions, vous pouvez rembourser le capital en tout ou en partie, à tout moment et sans indemnité de réemploi.  Comme il n'y a aucune garantie de reconstitution du capital au terme, vous pouvez rallonger la durée de l'emprunt, changer de formule ou changer de fonds d'investissements.

Assurance de groupe

Cette formule intéressera les indépendants, responsables de société :

• L'emprunt est contracté, en personne physique, par l'indépendant qui paie les intérêts.
• L'organisme de crédit prend en garantie l'assurance de groupe souscrite par la société au profit de son responsable (l'indépendant).

Les primes, payées par la société, sont déductibles fiscalement.  Elles sont capitalisées à un taux d'intérêt garanti et le capital obtenu rembourse l'emprunt à l'échéance.

Terme fixe

Vous payez uniquement les intérêts sur le capital emprunté sur toute la durée du prêt et le capital est remboursé au terme du crédit en une fois.

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Quel taux d'intérêt choisir ?

Vous pouvez choisir :

• Un taux fixe qui reste identique sur toute la durée de l'emprunt.
• Un taux variable , révisable périodiquement.

Les formules révisables les plus classiques sont :

• 5-5-5-5 : révision quinquennale d'un emprunt sur 20 ans,
• 10-5-5 : une première révision décennale et une seconde à la quinzième année.

Les organismes de crédit octroient des réductions de taux sous conditions (faible quotité, assurance incendie souscrite auprès du même organisme...).  Par contre, l'amortissement du capital et l'indemnité en cas de rachat de l'emprunt restent calculés sur le taux avant ristourne.

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Quelles sont les formules d'achat possibles ?

Il y a plusieurs manières d'acheter un bien immobilier.

1. L'achat de gré à gré

la transaction se fait librement entre un vendeur et un acheteur.  Elle est définie dans un compromis de vente qui doit être suivi, dans les 4 mois, par un acte notarié.  Un acompte (+/- 10%) est versé à la signature du compromis et le solde ainsi que les frais de notaire sont payés à la signature de l'acte.

Attention , un compromis vaut vente.  Il est important d'établir un compromis adéquat

2. L'achat en vente publique

le bien est attribué au plus offrant lors de la vente publique organisée par un notaire.  L'acte de vente est signé le jour même.  L'acheteur doit régler les frais dans les trois jours et s'acquitter du prix d'achat dans le mois.

3. L'achat clé sur porte

le bien est vendu sur plan avant le début des travaux.

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Quels sont les frais liés à l'achat et à l'emprunt ?

1. Achat de gré à gré

• Droits d'enregistrement : 12,5% de la valeur d'achat.  Ce taux est réduit à 6% sous conditions (voir avec votre notaire)
• Honoraires de notaire fixés par Arrêté Royal.
• Frais divers (frais de recherche, de timbres).

2. Vente publique

l'ensemble des frais s'élève à environ 22% du montant de la transaction.

3. Achat clé sur porte

l'acheteur paiera la TVA sur la valeur correspondant au bâtiment et des droits d'enregistrement sur celle du terrain.

4. Frais d'emprunt

Si vous contractez un emprunt hypothécaire, vous payerez :

• Des droits d'enregistrement au livre des hypothèques (+/- 1,3% du montant emprunté).
• Des honoraires de notaire fixés par Arrêté Royal.
• Des frais divers (frais de recherche, de timbres…).
• Des frais de dossier (variables selon l'organisme de crédit).
• Des frais d'expertise immobilière (variables selon l'organisme de crédit).
• Des frais d'ouverture de crédit (variables selon l'organisme de crédit).

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Quel montant maximum puis-je emprunter ?

Le montant du crédit octroyé dépendra de plusieurs éléments :

• la valeur du bien  : l'organisme de crédit fixe un montant maximum empruntable en fonction de la valeur du bien.  Cette valeur est déterminée par un expert agréé et définie par l'organisme (valeur du compromis, valeur de vente publique volontaire...).
• la quotité  : vous ne pourrez emprunter plus qu'un pourcentage de la valeur du bien (70%, 80%...) hors frais et hors TVA.  C'est la quotité.  Elle est déterminante pour la fixation du taux d'intérêt et pour l'acceptation du crédit.  Plus la quotité sera faible, plus le taux sera bas et le crédit facilement accepté.
• vos revenus  : la charge d'emprunt ne peut dépasser 33% de vos revenus nets disponibles.  Cette règle est identique à tous les organismes de crédit mais l'interprétation peut varier d'un organisme à l'autre (tickets repas, allocations familiales...).
• Les autres critères  : varient d'un organisme à l'autre mais ont une grande influence sur l'appréciation du dossier.  Il s'agit du statut professionnel (salarié ou indépendant),  de la stabilité d'emploi,  du nombre d'enfants à charge,  des antécédents d'emprunteur...

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Comment fonctionne un emprunt hypothécaire ?

• Vous complétez une demande de prêt et fournissez divers documents (fiche de paie...)
• L'expert, mandaté par l'organisme de crédit, estime la valeur de votre bien.
• Vous complétez une demande d'assurance solde restant dû et un questionnaire médical.
• L'organisme de crédit, s'il accepte votre dossier, rédige une offre reprenant les conditions particulières (durée, taux d'intérêt...), un tableau d'amortissement et les conditions générales.
• Vous disposez d'un mois pour accepter cette offre.
• L'organisme de crédit envoie les documents au notaire et fixe avec vous la date de passation de l'acte d'achat et/ou de prêt.
• Vous souscrivez une assurance incendie débutant à la date de l'acte authentique ou à la remise des clés si cette date est antérieure.
• A la signature de l'acte, l'organisme vous remet, via le notaire, un chèque équivalent au crédit ou à la première tranche du crédit en cas de travaux ou de nouvelle construction.  Vous réglez les frais d'acte.
• Vous commencez à rembourser l'emprunt à la fin du premier mois entier qui suit la signature de l'acte.  Cette mensualité sera majorée des intérêts allant du jour de la signature de l'acte au premier jour du mois qui suit.
• L'organisme de crédit libère les fonds sur base des factures ou de l'avancement des travaux.  La période maximale de prélèvement des fonds est indiquée dans l'offre et dans l'acte authentique.  Elle varie d'un organisme à l'autre.

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La libération des fonds ?

Si vous achetez un bien existant , sans faire de travaux, la somme empruntée vous sera versée en une seule fois lors du passage de l'acte authentique chez le notaire.

En cas d'achat avec transformations , une première tranche correspondant au montant nécessaire à l'achat est versée lors du passage de l'acte authentique chez le notaire et le solde est libéré en fonction de l'avancement des travaux.

En cas de construction , la libération se fait par tranches en fonction de l'avancement des travaux.  Si le schéma de libération des fonds ne vous convient pas, négociez-le avant l'acceptation de l'offre de crédit.

Certains organismes vous imposent une prime de réservation. Vous payerez un intérêt sur les sommes non prélevées après une période définie dans l'offre.

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Quelles sont les garanties demandées par l'organisme de crédit ?

• Une hypothèque en premier rang sur le bien : vous donnez un droit sur votre immeuble à votre créancier.
• Une assurance incendie pour le bien mis en garantie avec un avenant de créance hypothécaire.
• Une assurance solde restant dû ou une assurance vie mixte avec un avenant de cession de bénéfice qui paiera le capital restant dû si vous décédiez avant le remboursement final de l'emprunt.
• La solidarité et l'indivisibilité entre les différents débiteurs : permet au créancier de choisir le débiteur à qui il réclamera le remboursement.
• La délégation de salaire : en cas de non-paiement, l'organisme de crédit peut faire retenir une partie de votre salaire par le biais de votre employeur.  La Loi fixe la partie saisissable du salaire.  Cela ne s'applique qu'aux salariés.

L'organisme de crédit peut demander qu'un tiers se porte caution solidaire ou aval.  En cas de défaillance de votre part, le remboursement sera réclamé à cette personne.  Cela peut être lourd de conséquences et doit être évité, ou au moins limité à un montant déterminé sur une période définie (exemple : maximum 5 ans).  Une autre solution est d'offrir en garantie (en premier ou en second rang) un autre bien.

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Les impôts liés à une habitation ?

Tout propriétaire d'un immeuble est soumis à l' impôt des personnes physiques et au précompte immobilier .

Le revenu cadastral c'est-à-dire le loyer annuel théorique diminué des charges, est cumulé à vos autres revenus pour le calcul de l'impôt des personnes physiques.  Vous bénéficiez de la déduction d'habitation si vous habitez vous-même le logement.

Le précompte immobilier est un impôt régional calculé en fonction du revenu cadastral.  Il peut être réduit sur demande dans plusieurs cas :

• Habitation modeste
• Invalidité de guerre.
• Chef de famille handicapé.
• Enfants ou personnes à charge handicapées.
• Plus de 2 enfants à charge (-10% par enfant).

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Impact fiscal

Avantages fiscaux
Emprunter peut rapporter

La majorité des emprunts hypothécaires donnent droit à des avantages fiscaux importants. A la différence d'autres types d'emprunts, les emprunts hypothécaires permettent, sous certaines conditions, de bénéficier non seulement de la déduction de base des intérêts mais aussi d'une déduction complémentaire d'intérêts, de la déduction des amortissements et également des primes d'assurances solde restant dû (assurance vie).

Afin de pouvoir bénéficier au maximum de ces avantages, il est parfois nécessaire de mettre en place une structure spécifique pour votre emprunt.

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Résiliation du crédit par l'organisme créditeur ?

L'organisme de crédit peut mettre fin à votre crédit et exiger le remboursement immédiat et total si :

• Les garanties proposées diminuent par votre faute.
• Vous ne remboursez pas vos mensualités.
• Votre bien diminue de valeur (abandon du bien, défaut d'entretien...).
• Non-souscription à une assurance incendie.
• Vos déclarations étaient inexactes lors de la demande de prêt (revenus...).
• Les fonds reçus n'ont pas été utilisés pour l'opération prévue.
• Vous résiliez l'assurance solde restant dû ou l'assurance vie mixte.
• L'immeuble est saisi par un autre créancier ou vendu.

Attention , votre assureur incendie a l'obligation d'avertir votre organisme de crédit en cas de non-paiement des primes s'il y a un avenant de créance hypothécaire et un avenant de cession de bénéfice.

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Quand faut-il envisager de refinancer son emprunt ?

On estime qu'un écart de 1% à 1,5% entre votre taux d'intérêt et le taux du marché mérite une étude de refinancement.  Vous contractez un nouvel emprunt à un meilleur taux afin de rembourser votre emprunt existant.

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Les frais de refinancement ?

• L'indemnité de réemploi : pénalité à verser pour le remboursement anticipé (3 mois d'intérêts).
• La main levée : annulation de l'inscription hypothécaire en faveur de l'ancien prêteur.
• L'expertise et le dossier du nouveau crédit.
• Les droits d'enregistrement du nouvel emprunt.
• Les frais de notaire du nouvel acte.

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Nos conseils

• Utilisez un compromis de vente type que vous demanderez à votre notaire et introduisez une clause suspensive :  "la vente aura lieu sous condition de l'obtention d'un crédit hypothécaire dans le mois".  Cela vous permettra de vous dégager de la vente si le crédit hypothécaire est refusé.
• Conservez votre indépendance bancaire.  Si vous souscrivez un prêt auprès d'un organisme bancaire, il vous demandera d'ouvrir vos comptes chez lui.
• Comparez les détails des offres :  flexibilité du taux, variation maximum, ristourne, obligations bancaires, commission de réservation, garanties exigées...
• Contrairement à un emprunt hypothécaire, une ouverture de crédit vous permet de réemprunter, sans frais de notaire, la partie déjà remboursée. C'est pratique pour financer des travaux futurs mais il faut être prudent.

Exemple...

Il y a quelques années, votre conjoint a ouvert avec vous un crédit pour financer votre habitation. Bien que vous ayez divorcé récemment, il lui est toujours possible d'emprunter grâce à ce crédit dont vous êtes solidaire. Vous aurez peut être à le rembourser à sa place.

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